465.营销的关键
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从两人对话中透露出来的意思，黄冕能够猜到眼前的中年人就是凤凰城的另一个股东。
而且从他刚才的焦急神态看来，这中年人对这个项目的关切是非常强烈而且真挚的。
这让他有些奇怪。
毕竟陈晋才是大股东，从中年人对陈晋的尊敬态度也能看出这一点。
按理说最关心凤凰城的应该就是陈晋，可为什么这中年人却……
除此之外，陈晋说的话也让黄冕十分的不解。
毕竟现在的行情可不太好，但陈晋却敢夸下海口，一定会给凤凰城一个“好结果”？
就目前的情况来看，无异于是天方夜谭！
但接下来的情况却更让他大跌眼镜了。
只听那中年人道：“陈总，有你这句话，我就放心了！”
黄冕闻言一愣，不明白到底是什么原因，让他对陈晋的信心大到了这个地步？
要知道，现在说的可是一个楼盘的结果啊！谁敢在这样的行情下保证一定能大卖？
但陈晋却很直接的点点头接受周立海的信任，然后才给两人介绍道：“黄冕，我手下的经纪人。周立海，海盛房地产的老总，也就是凤凰城的开发公司。”
黄冕礼貌的跟周立海握了握手。
陈晋又道：“黄冕，你也看了房子，跟周总谈谈你对这个项目的看法怎么样？”
一听他这么说，周立海立刻认真起来，看着黄冕。
黄冕无奈的笑了笑，知道这是陈晋在考他，想了想之后才说道：“首先是项目本身竞争力的问题吧。”
“先看户型。110方的户型是两房朝北，一房朝南的。单纯这一点就会被客户诟病。然后是148方户型，虽然说是四房，但户型图上的比例不对。划分为书房的那个房间，实在是太小了，也就比个储藏间大点。”
“然后是销售模式的问题。刚才老大也说了，这种所谓的好感营销，虽然在某些情况下是有效果的，但就售楼处的情况来看，在东江市，或者说至少在齐山镇这一带并不吃香。”
“毕竟项目位于齐山镇和良山镇交界处，大量的居民都属于农民。你指望他们能明白投桃报李的道理，有点困难。售楼处也只会变成他们冬暖夏凉的大型休息室罢了。”
周立海闻言，尴尬道：“原来这个项目做的这么差吗？”
“老周。”陈晋这时才开口问道：“抛开销售团队不管。至少设计方面是你亲自把关的吧？”
“是的。”周立海有些崩溃的应道：“是从临州市跟过来的设计师。”
陈晋微微叹了口气：“怪我了，之前对项目关心的太少。看来项目在设计上也犯了跟销售一样的错误。”
“两房朝南和两房朝北，虽然看上去只是一个房间的差距，但这里毕竟是东江市，竞争太大，而且项目又这么多。客户的挑选余地就更大了。在临州市可以不在乎，但在这里，户型可是核心竞争力之一。”
陈晋说完，周立海已经陷入沉思了。
“你也别这么纠结了，好在至少没有一无是处。”陈晋笑道。
周立海立刻欣喜道：“还有救？”
“你来说。”陈晋又对黄冕说道。
黄冕点点头，只好继续道：“89方户型。虽然我没能仔细看，但是89方这个面积，正好卡在了1.5%契税以下。”
“目前绝大多数这个面积的户型都是两房，但这里却做了三房。”
周立海闻言，有些不好意思道：“因为是精装交付，所以就有赠送面积了，毕竟89方小房间的位置原本是公摊的设备区。稍微挪一挪设备的位置，就可以把面积送给客户了。”
“对！”黄冕立刻应道：“不管这部分面积是怎么来的，但89方做三房就是这个项目最大的竞争优势了。不管是做任何广告宣传，都应该无限放大这一点。”
“而且我刚才看了一下，似乎这个户型的数量还是最多的。也很适合拿来做文章。另外，其实精装修交付也是卖点之一。所以目前最好的销售策略，就是围绕89方户型来做文章，而不是为了贪图销售额去主推110方和148方。只要能先把销量带动起来，这两个户型自然会有成交的。”
黄冕说完，又补了一句：“这都是我自己胡乱瞎想的，如果有说错的地方，还请周总多多包涵呐。”
“小黄你这是说的哪里话？”周立海苦笑道：“你说的很多，是我自己一叶障目了。而且……”
他看了看陈晋，尴尬道：“也是我自己没本事，好好的老总，竟然被架空了！”
“不要抱怨噢！”陈晋笑道：“最多半个月，凤凰城还是你的凤凰城！”
周立海认真的点了点头，心悦臣服。
就连陈晋身边的一个手下，都能有这么好的针对性营销策略，周立海对陈晋的话是百分之百相信的。
他可以说是看着陈晋在短短时间里犹如火箭升空一般崛起的，对于陈晋能创造奇迹，早已经见怪不怪了！
信任，不都是基于这些的么？
陈晋又叮嘱了周立海一番，让他暂时安心，不要有任何举动之后，才驾车载着黄冕离开。
驶离凤凰城售楼处之后，黄冕才忍不住对陈晋问道：“老大，我刚才说的那些，对吗？”
他刚才可没装比，他是真不知道自己说的有几分道理？
陈晋笑道：“对，也不对。”
“你对于户型的理解很到位，看来最近确实没有偷懒。只不过对于营销的理解，还有些偏差。”
“偏差？”黄冕一愣，有些不解。
陈晋点点头，问道：“你应该明白为什么南方花园卖的这么差，但是清和苑和我们的碧海轩却一直成交活跃的原因吧？”
黄冕立刻应道：“当然了！跑开所有的配套不去比较，光是学区房的名头就能撑起半边天了。而且我还看过成交记录，今年成交活跃的小区，无一例外，全都是学区房。”
“所以呢？”陈晋继续问道。
“这个项目并没有配套学区吧？撑死了，也就是普通公立小学嘛。”黄冕皱眉说道。
陈晋微微一笑：“这就是需要营销的部分了。营销，更关键的，是这个‘营’字。经营好了，才能卖得好。”
从两人对话中透露出来的意思，黄冕能够猜到眼前的中年人就是凤凰城的另一个股东。
而且从他刚才的焦急神态看来，这中年人对这个项目的关切是非常强烈而且真挚的。
这让他有些奇怪。
毕竟陈晋才是大股东，从中年人对陈晋的尊敬态度也能看出这一点。
按理说最关心凤凰城的应该就是陈晋，可为什么这中年人却……
除此之外，陈晋说的话也让黄冕十分的不解。
毕竟现在的行情可不太好，但陈晋却敢夸下海口，一定会给凤凰城一个“好结果”？
就目前的情况来看，无异于是天方夜谭！
但接下来的情况却更让他大跌眼镜了。
只听那中年人道：“陈总，有你这句话，我就放心了！”
黄冕闻言一愣，不明白到底是什么原因，让他对陈晋的信心大到了这个地步？
要知道，现在说的可是一个楼盘的结果啊！谁敢在这样的行情下保证一定能大卖？
但陈晋却很直接的点点头接受周立海的信任，然后才给两人介绍道：“黄冕，我手下的经纪人。周立海，海盛房地产的老总，也就是凤凰城的开发公司。”
黄冕礼貌的跟周立海握了握手。
陈晋又道：“黄冕，你也看了房子，跟周总谈谈你对这个项目的看法怎么样？”
一听他这么说，周立海立刻认真起来，看着黄冕。
黄冕无奈的笑了笑，知道这是陈晋在考他，想了想之后才说道：“首先是项目本身竞争力的问题吧。”
“先看户型。110方的户型是两房朝北，一房朝南的。单纯这一点就会被客户诟病。然后是148方户型，虽然说是四房，但户型图上的比例不对。划分为书房的那个房间，实在是太小了，也就比个储藏间大点。”
“然后是销售模式的问题。刚才老大也说了，这种所谓的好感营销，虽然在某些情况下是有效果的，但就售楼处的情况来看，在东江市，或者说至少在齐山镇这一带并不吃香。”
“毕竟项目位于齐山镇和良山镇交界处，大量的居民都属于农民。你指望他们能明白投桃报李的道理，有点困难。售楼处也只会变成他们冬暖夏凉的大型休息室罢了。”
周立海闻言，尴尬道：“原来这个项目做的这么差吗？”
“老周。”陈晋这时才开口问道：“抛开销售团队不管。至少设计方面是你亲自把关的吧？”
“是的。”周立海有些崩溃的应道：“是从临州市跟过来的设计师。”
陈晋微微叹了口气：“怪我了，之前对项目关心的太少。看来项目在设计上也犯了跟销售一样的错误。”
“两房朝南和两房朝北，虽然看上去只是一个房间的差距，但这里毕竟是东江市，竞争太大，而且项目又这么多。客户的挑选余地就更大了。在临州市可以不在乎，但在这里，户型可是核心竞争力之一。”
陈晋说完，周立海已经陷入沉思了。
“你也别这么纠结了，好在至少没有一无是处。”陈晋笑道。
周立海立刻欣喜道：“还有救？”
“你来说。”陈晋又对黄冕说道。
黄冕点点头，只好继续道：“89方户型。虽然我没能仔细看，但是89方这个面积，正好卡在了1.5%契税以下。”
“目前绝大多数这个面积的户型都是两房，但这里却做了三房。”
周立海闻言，有些不好意思道：“因为是精装交付，所以就有赠送面积了，毕竟89方小房间的位置原本是公摊的设备区。稍微挪一挪设备的位置，就可以把面积送给客户了。”
“对！”黄冕立刻应道：“不管这部分面积是怎么来的，但89方做三房就是这个项目最大的竞争优势了。不管是做任何广告宣传，都应该无限放大这一点。”
“而且我刚才看了一下，似乎这个户型的数量还是最多的。也很适合拿来做文章。另外，其实精装修交付也是卖点之一。所以目前最好的销售策略，就是围绕89方户型来做文章，而不是为了贪图销售额去主推110方和148方。只要能先把销量带动起来，这两个户型自然会有成交的。”
黄冕说完，又补了一句：“这都是我自己胡乱瞎想的，如果有说错的地方，还请周总多多包涵呐。”
“小黄你这是说的哪里话？”周立海苦笑道：“你说的很多，是我自己一叶障目了。而且……”
他看了看陈晋，尴尬道：“也是我自己没本事，好好的老总，竟然被架空了！”
“不要抱怨噢！”陈晋笑道：“最多半个月，凤凰城还是你的凤凰城！”
周立海认真的点了点头，心悦臣服。
就连陈晋身边的一个手下，都能有这么好的针对性营销策略，周立海对陈晋的话是百分之百相信的。
他可以说是看着陈晋在短短时间里犹如火箭升空一般崛起的，对于陈晋能创造奇迹，早已经见怪不怪了！
信任，不都是基于这些的么？
陈晋又叮嘱了周立海一番，让他暂时安心，不要有任何举动之后，才驾车载着黄冕离开。
驶离凤凰城售楼处之后，黄冕才忍不住对陈晋问道：“老大，我刚才说的那些，对吗？”
他刚才可没装比，他是真不知道自己说的有几分道理？
陈晋笑道：“对，也不对。”
“你对于户型的理解很到位，看来最近确实没有偷懒。只不过对于营销的理解，还有些偏差。”
“偏差？”黄冕一愣，有些不解。
陈晋点点头，问道：“你应该明白为什么南方花园卖的这么差，但是清和苑和我们的碧海轩却一直成交活跃的原因吧？”
黄冕立刻应道：“当然了！跑开所有的配套不去比较，光是学区房的名头就能撑起半边天了。而且我还看过成交记录，今年成交活跃的小区，无一例外，全都是学区房。”
“所以呢？”陈晋继续问道。
“这个项目并没有配套学区吧？撑死了，也就是普通公立小学嘛。”黄冕皱眉说道。
陈晋微微一笑：“这就是需要营销的部分了。营销，更关键的，是这个‘营’字。经营好了，才能卖得好。”